この記事は「住宅購入を考えているけど、色々な建売住宅があってよくわからない。何がどう違うの？」というような方向けに書いています。
この記事を読むことで安心して、建売住宅を選択できることができます。
私はこの岡山エリアで10年間以上、不動産業に従事しています。
現在は、
「賃貸管理・仲介」「売買買取・仲介」「テナント誘致」
「定期借地」「リフォーム・リノベーション」
「講師業（宅建）」「不動産コンサル（資産活用）」、
岡山・大阪を中心に「不動産投資」を行っています★
★CPM（米国公認不動産管理士）が在籍する不動産屋★
「買いたい」
「借りたい」
「売りたい」「貸したい」
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私たちは不動産をロジカルな視点から
お客様それぞれの「想い」にお応えします。
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建売住宅はほとんどが木造建築
日本の建売住宅の仕様は、ほとんどが「木造建築」です。
正直、木造建築の建物の「質」はどこも変わり映えはありません。
もちろん高額なハウスメーカーにはブランドだったりプライドがあるかもしれませんが、
日本の木造建築のほとんどが寿命は30-40年です。
新築時が一番価値が高く、徐々に価値が落ちていきます。
日本は「スクラップ＆ビルド」と言われ、ヨーロッパやアメリカなどはその逆です。
木造建築の寿命は30〜40年がほとんど
つまり、建売住宅自体は 30年～40年持てば、十分！！！
その間のメンテナンス費用をなんとか低価格で済ませばよいのです。
高額ハウスメーカーさんは建物も高ければ、メンテナンス費用も非常に高額です。
質がいいのでは？手厚い保証がついてるのでは？
そんなことありませんよｗｗｗ
利益をたくさんとって、結局は下請け会社に流しているハウスメーカーはたくさんあります。
今はどのハウスメーカーさんも保証はついています。
それでは何を基準にして建売住宅を判断したらいいのでしょうか？
今回は「失敗しない建売住宅購入の仕方５つのポイント」をお伝えいたします。
また下記では建売住宅と注文住宅の違いを記事にしていますので、ご参考に。
建売住宅を購入する際のポイント
重要ポイント１：資産性があるか？
聞き慣れた言葉ではないかもしれませんが、「資産性」があるかないかは不動産を購入する際に最も大切なことです。
【資産性】：将来の収益獲得あるいは費用削減が確実視されること
建売住宅に置き換えると、
- 将来売却した際に、損をしないか
- 賃貸住宅に住み続けた場合の家賃の垂れ流しと共同住宅からのストレス解放
賃貸住宅に住み続けるのかマイホームを購入するのか、こちらの議論は別記事で参照してもらうのとして。
価値のある土地の建売住宅を購入すれば、
万が一、収入０になって、マイホームを手放さないといけない状態になっても、借入金額はなんとかペイできる不動産の出口はあります。
重要ポイント２：小学校区の生徒数の推移はどうなっているか？
こちらも以前の記事でお伝えしましたが、小学校の生徒数は、将来の土地価格に、非常に影響をもたらします。
地価が上がる一つの要因として「そのエリアに今後、需要があるか」。
小学校の人数が毎年微増でもかまいません。
そのエリアは確実に発展してきており、世帯数が増え、商店も立ち並んでいます。
つまり、建売住宅を購入しても、万が一、転勤になった、手放さないといけない、という状況になっても、その小学校区の需要は 「大」 であり、その建売住宅を賃貸物件として貸出したり、売却したりといったことが十分に可能です。
「土地が非常に安いから」といって、人気のないエリアの建売住宅を購入しても、将来不安が残るでしょう。
重要ポイント３：価格は身の丈にあっているか
人生で一番になるかもしれない高額商品「マイホーム」。
ほとんどの方が、住宅ローンの借り入れを行ってマイホームを検討されます。
注文住宅は建売住宅と比較して、平均1,200万円ほど価格が高くなるので、建売住宅を購入するハードルはぐっと下がります。
また、重要なのが、金融機関からお金を借りて購入する借入額に対しての「返済比率」が何％なのか。
約30％を超えてくると、金融機関から【待った】の声がかかるのですが、返済比率が20％以下なら、将来の不安は少ないかと思われます。
10％台なら、全く気にしなくても良いでしょう。むしろもう少し資産性のあるエリアを購入しても問題ありません。
重要ポイント４：車は２．５台以上駐車できるか？
近年、駐車場を利用する方が増えました。
一家に一台から一人一台の世の中になり、夫婦共々、車を所有している世帯も増えました。
また、子どもも車所有、親戚・友人なども泊まりに来た時に近隣駐車場が無くて、交流が途絶えていく。
路上駐車をするリスクが高い、そもそも車じゃないといけない地方都市にとって、車の駐車スペースは絶対不可欠な時代になってきました。
駐車場スペースはあればあるほど良いことですが、その分、土地が広くなり、購入価格にも影響してきます。
ですので、最低でも2.5台。3台駐車できればラッキー、そんな建売住宅を購入することをおすすめします。
重要ポイント５：断熱材は何を使っているか？
唯一、住宅の内容についてのポイントになります。
「昔の家は寒いよね～。でも最近の家は冬でも温かいよね～」
それです。それが、断熱材の効果です。
断熱材の性能は「どのくらい熱を通しにくいか」で決まります。
多くの建売住宅はコストを下げるために、「グラスウール」という断熱材を使用しています。
グラスウールはコストも安価で、経年劣化しにくいという、メリットがあります。
反対に、水に弱く、結露などによって、接地面に隙間ができ、また施工不良によって、熱が隙間から通過して、性能が落ちるというデメリットもあります。
実際、壁の中の断熱材がどうなっているのか、建築してから住んでみたら、確認することはほぼほぼないのでわかりませんね。
断熱材の中でダントツで人気なのは、「発泡ウレタン」という素材です。
- 熱伝導性が低く、高断熱性能 → 光熱費削減
- 隙間なくくっつくので、高耐久性 → 光熱費削減 ※
- 水に濡れても断熱性能が薄れることは無い → 光熱費削減
※グラスウールのような隙間が空くことはほぼ無い（年月が経過すると、柱が痩せたり膨らんだりするので、０ではない）
断熱材を選ぶ3つのポイントは
- 「断熱性」
- 「耐久性」
- 「耐水性」
この３つのポイントを網羅している断熱材が、発砲ウレタンになります。
まとめ
いかがだったでしょうか？
5つのポイントを兼ね備えている建売住宅は、購入のGOサインが出ます。
買主は目的や生活スタイルなど様々なので、一概に、建売住宅が良いというわけではありません。
しかし、不動産業に従事して10年以上、たくさんのお客様を見てきて、分かったことがあります。
「マイホームを購入するのは人生で１度だけではない」
昔に比べて、住宅価格は安価になりました。
性能も良くなり、ハウスメーカーのサービスも格段と良くなりました。
上記のポイント５つさえ押さえておけば、マイホームを転々とできる生活、マイホーム転勤も可能な時代になってきました。
特に重要なポイント「資産性」のある建売住宅を購入することが、今後の豊かな生活を送るキーポイントになります。
それでも、どこにそんな物件があるの？と言われれば、不動産屋の出番です。
ご不明点、お聞きしたい事がありましたら、何なりとご連絡お待ちしております。
